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买的房子遭开发商抵押了怎么办?

来源:郯城律师网  作者:郯城律师  时间:2016-08-29

说起买房,那简直是一段怎么说都说不完的辛酸史。


绕了一大圈,好不容易找到了心仪的房源,识破了合同中的破绽,避开了不靠谱的陷阱,就等着最后拿证住新房,BUT,当你的房产证离你只有一步之遥的时候,你发现,房产证被开发商拿去抵押了?你感觉整个世界都碎了,是不是?


“开发商怎么能将抵押了的房子卖给我们?”


“我们买了房子,开发商怎么能抵押出去呢?这中间是什么环节出了问题?”


开发商将在建的房屋进行抵押合理吗?在不知情的情况下,买了处在抵押状况中的房屋该怎么办?为了不让网友们挣来的血汗钱打了水漂,今天小编就和大家讨论一下,怎样避开这个大坑!


往外卖的房子还能进行抵押吗?
 

首先我们要知道,商品房抵押这个这个行为其实是被允许的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。换句话说,开发商如果缺钱的话就会向银行进行抵押,而且这种抵押的房子也可以出售的。 

        

只是需要开发商按照正常的程序进行。根据有关法律规定,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。所以一般必须满足两个条件:一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。


商品房抵押的后果是什么?
1、重复抵押

在建工程抵押具有期权性质,在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除,登记机关就为按揭贷款进行抵押登记的情况。

        

一些开发商为尽快完成工程建设,用在建工程作抵押向银行申请贷款,同时为加速资金的回笼,在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下,将已设立抵押的在建工程预售给购房户,且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权。

        

这种重复抵押增加了交易的不确定性,不仅购房者权利得不到保证,也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患和纠纷。


2、权益冲突

房地产开发商常常将建设工程包给施工企业,因建设资金投入量大,开发商有时会出现无法及时结清施工企业工程款。当开发商还不起钱的时候,这个房子就会被拍卖,然而国家法律为保护承包人和农民工的利益,规定了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

         

此外,土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

         

综合来说就是,如果开发商资金运行出现问题,房子被拍卖,那么业主将会是最后一个被补偿的角色;如果开发商资金运行良好,能够如期偿还银行借款,则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。


3、抵押房难以贷款 不能签订正式合同

现在很多开发商因为有资金压力,所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款,甚至把房子直接作为抵押物来贷款当开发资金,而业户虽然已经交纳了房款,但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清,再次办理贷款业务肯定是不行的,也是违反银行和银监会制度的,同时,抵押房不能签订购房合同,也不能办理产权登记。  

        

后果虽然很严重,但是网友们不要悲伤的太早哈,因为开发商的抵押行为也会被监管的。被抵押房子的售房款会放入相关部门的监管账户,定向用于归还抵押贷款,防止被开发商挪作他用。如果没有进行监管,那你也就只能一脸懵逼的在风中凌乱了。 


    如果不幸遇见了这些问题,怎么办?


如果你不幸中招,房子被抵押了......那你可就要注意了!

        

开发商为了销售顺利,隐瞒已抵押的事实,将房子卖出,是一种欺诈行为,这种买卖合同无效。根据《司法解释》,买受人可以请求返还已付购房款及利息,并赔偿损失,要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。必要的话,可以向法院起诉追究开发商的责任,你没有按时办理备案的违约金也可以让他一起付了。


如何避免风险?


1、买房时,开发商会提供《商品房预售许可证》,上面有一栏专门写抵押情况的,如有抵押,在备注中会有详细的说明,一定要看仔细!


2、买房子是大事,不要怕麻烦!买房前,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。


3、购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。


4、实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。


此处要划!重!点!因此,为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:


①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。


②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。


在买房前,与其事后维权,不如在事前就防范、避免这种风险的发生,以减少后期的各种可能产生的麻烦。


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